Что делать, если купили квартиру с долгами

Неприятным моментом после приобретения жилья может стать информация о том, что за купленной квартирой числятся долги перед коммунальными службами. При этом согласно законодательству, лица, осуществившие продажу недвижимости с существующей задолженностью, не являются нарушителями. Ни один норматив не запрещает продавать квартиры с долгами, если они не определены судом.

На практике сведения о том, что купили квартиру с долгами по коммуналке, покупатели получают вместе с платёжками или после первичного обращения в коммунальные службы по общим вопросам.

Законодательная база

Для коммунальщиков, наличие долгов за потребителями очень животрепещущая тема. Поэтому нередко они прибегают к хитрости и стараются истребовать накопленные предыдущими владельцами суммы с новых жильцов, вынуждая платить по старым счетам. Во избежание понести финансовые издержки, которые не имеют к гражданину никакого отношения, следует изучить нормативы, касающиеся этого вопроса. К основополагающим документам можно отнести:

  1. Статью ЖК№153[1], которая гласит, что обязанностью осуществлять платежи по оплате ЖКХ у гражданина наступает с события возникновения собственнических прав, сюда относится лизинг квартиры и вступление в ЖСК.
  2. Статью ГК№391[2], регламентирующую право собственника включить обязанность по оплате задолженности по квартплате в купчую. Тем самым закрепив долговые суммы за новым хозяином.
  3. Статью 158 ЖК[3], назначающую ответственным за неоплаченные суммы по капремонту МЖД собственника, которому принадлежит жилище на текущий момент. По сути, закрепляется не за квартиросъёмщиком, а жилищем, если другой принцип не прописан в договоре.

Схема купли недвижимости с существующими коммунальными долгами

Приобретая недвижимость, гражданину следует придерживаться следующего алгоритма действий:

  • изучить документы, наделяющие продавца правами собственности на жильё;
  • запросить в ЕГРП выписку о наличии обременений и существующих арестов;
  • получить справку о наличии долгов ЖКХ, для этого следует обращаться в ЕиРЦ или каждую организацию отдельно;
  • если обнаружены существующие перед коммунальщиками суммы обязательств, следует настоять на внесение в купчую пункта ответственности за эти суммы;
  • при возложении на нового владельца обязательств по уплате дебиторки, необходимо оговорить сумму скидки по оформляемой сделке и закрепить её в редакции договора;
  • особое внимание уделить показаниям приборов учёта расхода ресурсов. Лучше составить акт передачи этих механизмом с фиксированием текущих показаний.

Правильно составленная купчая изначально должна содержать строки, оговаривающие принадлежность задолженности и ответственного лица за её погашение. Некоторые коммунальные организации, даже при такой правой защищённости, пытаются инициировать действия по взысканию долгов с нового хозяина.

При чётком обозначении в купчей плательщиком задолженности продавца, лицу, купившему жильё, не следует опасаться судебных разбирательств, так как его права защищены редакцией покупательского документа.

Советы гражданину, купившему квартиру с долгами

Неприятным моментом у нового хозяина в этом случае могут быть квитанции, которые ежемесячно приходят от коммунальных компаний. Происходит в силу правил бухгалтерского учёта, при котором смена владельца жилья не является поводом для списания долгов или занесения их на другой счёт. Санкции к настоящему собственнику применены быть не могут, но для упорядочивания взаимоотношений с организациями, предоставляющими коммунальные услуги, если в квитанциях пришли долги, необходимо произвести следующие действия:

  1. Составить заявление в УК с разъяснением ситуации по смене в квартире владельца. В части требований можно запросить прекращение выставления сумм задолженностей, которые принадлежат другому человеку.
  2. Заявление подкрепить копиями купчей и выписки из ЕГРН.
  3. Если при заключении договора продажи составлялся акт передачи ПУ с зафиксированными показаниями, копию этих бумаг также можно приложить к заявлению.

Необходимо знать! После подачи данного обращения со всеми дополнительными документами действия коммунальщиков по взысканию долгов рассматриваются как вымогательство и преследуются по закону на основании статьи 163 УК[4]. При наличии у нового владельца данных касательно места жительства предыдущего собственника или другой его личной информации, предоставлять их коммунальщикам он не обязан.

Некоторые сотрудники УК, которые являются особенно рьяными в работе с должниками, пренебрегая нормами закона, могут отказать в регистрации нового владельца со ссылкой на существующий долг. При возникновении такой ситуации и во избежание конфликтов можно прибегнуть к действиям регистрации на жилплощади напрямую в ГУВМ. При этом можно осуществить одновременное снятие с регистрации по предыдущему месту жительства и становлению на учёт в новой квартире. При наличии в населённом пункте сайта Госуслуг, произвести эти действия можно и онлайн.

Не следует забывать про принадлежность долгов по сборам на капремонт. Эта статья часто вводит в заблуждение многих граждан и на них возлагается ответственность за неплатежи бывших владельцев. Чтобы этого не произошло необходимо проследить за полным погашением этих долгов продавцом с получением справки об отсутствии задолженности. Иначе, при тяжбе с коммунальщиками эти суммы могут быть признаны за покупателем.

Ипотечная покупка жилища с задолженностью по коммунальным платежам не отличается от рядовой сделки купли недвижимости. Это разъясняется тем, что финучреждения не запрашивают сведения о долгах, что ещё раз доказывает, что неоплаченные суммы никак не касаются новых владельцев. И во избежание обретения не своих обязательств покупателю следует действовать по общей рекомендованной схеме.

Покупка квартиры с долгами – это не тягостное обременение. Внимательный сбор документов перед осуществлением сделки и настоятельное желание внесение всех нюансов по оплате в редакцию договора защитит нового собственника, но не всегда убережёт от произвола коммунальщиков.

Источники