Существует множество нормативной литературы и юридических справочников, которые дают базовые знания в вопросах составления договоров, затрагивающих различные виды отношений.
Соглашения об аренде заключаются довольно часто и, ознакомившись со стандартной редакцией такого договора, можно самостоятельно создать образец соглашения, который касается непосредственно индивидуального случая. Часто отступлением от типовой редакции служит внесение оплаты коммунальных платежей в договор аренды нежилого помещения.
Содержание
Основные моменты договора аренды нежилого помещения
В составлении арендного соглашения, сторона, которая инициирует заключение договора, опирается на нормативы ГК, а именно:
- Статью 606[1], которая устанавливает, что арендодатель обязан предоставить нанимателю своё имущество за установленную плату в срочное владение или пользование.
- Статью 608[2], определяющую правовой статус лица, сдающего недвижимость в аренду.
- Статью 609[3], которая предписывает заключение отношений в письменном виде с обязательным подписанием обеими участниками договора и в случае с юридическими лицами – скреплением печатью подписей ответственных лиц.
- По части передачи арендуемого имущества, отсылкой служит статья 611[4].
- В вопросах определения оплаты за наём помещения и порядка их реализации опираются на статью 614[5].
Договаривающиеся стороны могут предусматривать в соглашении найма сочетание любых форм арендной платы с включением различных статей расхода. К одним из таких видов затрат относятся коммунальные платежи.
Нюансы заключения договора найма с оплатой платежей по ЖКХ
Не противоречит законодательству расчёт за арендуемую нежилую недвижимость одним из указанных методов:
- с учётом затрат на обеспечение нужды ЖКХ. Это означает, что назначенной итоговой суммой за лизинг помещения происходит покрытие всех расходов наймодателя на коммуналку;
- без включения стоимости профильного сервиса ЖКХ. В таких видах расчётов съёмщик сплачивает наймодателю сумму всех трат, кроме платёжек, предоставленных службами ЖКХ. Эти издержки ложатся на арендатора отдельными платежами.
Необходимо знать важный прецедент, внедрённый в нормативную базу взаимоотношений в вопросе арендования нежилых помещений. Заключается он в том, что в течение текущего годичного периода неизменяемым остаётся только условие соглашения, которое может предусматривать фиксированный размер оплаты за аренду, с механизмом её вычисления. Это обозначает, что если в расчётах оплаты по лизингу были включены платежи по ЖКХ, рассчитываемые ежемесячно или по фактическому потреблению нанимателем, изменение количества обозначенной оплаты не расходится с ГК.
Скачать образец договора аренды нежилого помещения с коммунальными платежами
Что можно включить в коммунальные платежи
Поскольку на основании заключённого контракта арендатор обязуется сохранять полученное имущество в надлежащем состоянии, то соответственно конструктивы и элементы помещения, а также инженерных коммуникаций должны обслуживаться именно арендатором для поддержания соответствующего вида. Но только при обозначении такого обязательства в соглашении найма.
Что следует закрепить за такими спецвыплатами? Это оплата другим организациям за выполненную работу по поддержанию строения в удовлетворительном виде и обеспечения бесперебойного функционала инженерных коммуникаций.
К их числу относятся:
- Круглосуточное электрообеспечение.
- В отопительный период услуги по обогреву помещения.
- Бесперебойная подача воды и отвод стоков.
- По необходимости услуга снабжения газом.
- Прочие коммунальные услуги, которые разняться в каждом индивидуальном случае:
- Вывоз ТБО, снега;
- Дератизация и дезинсекция;
- Мероприятия противопожарного характера;
- Благоустройство прилегающей территории;
- Проверка ДВК;
- Техобслуживание инженерных систем;
- Выполнение паспортизации объекта.
Такой перечень коммунальных работ утверждён Постановлением Правительства №290[6]. В этом справочнике отсутствуют услуги стационарной связи ТС, эксплуатации пожарной сигнализации и охранных систем, но они также возможны для включения в лизинговые контракты, как платежи по ЖКХ.
Важно знать, что обязательные отчисления на капитальный ремонт, арендатора не касаются. Это расходы непосредственно собственника помещения.
Методы взаимных отношений сторон по уплате коммуналки
Существует несколько разновидностей соглашения между подписантами по вопросу расчёта за коммуслуги. К самым распространённым принадлежат:
- коммунальные расходы, которые связанны с содержанием арендованной нежилой недвижимости, несет наниматель. Работа по заключению соглашений с инициаторами сервиса возлагается также на нанимателя. Такой порядок определяется статьёй 539 ГК[7];
- коммунальные услуги сплачивает арендодатель, а их фактическая итоговая сумма включается при подсчитывании ежемесячной платы по аренде. При этом количество лизинговых платежей может обозначаться в контракте, как ежемесячная зафиксированная сумма. Или расчётным путём, который состоит из суммы платы за лизинг и фактических затрат по коммуналке за рассматриваемый период;
- расходы за коммуналку, несет наниматель, без составления контрактов с поставщиками сервиса. Насчитанные финансовые расходы компенсируются наймодателю при оплате аренды. Такие действия наиболее распространены в существующей практике, но по исполнению, являются самыми затруднёнными с точки зрения налогообложения;
- наниматель оформляет субабонентные лицевые счета по отдельным видам коммуслуг и производит все расчеты при участии арендодателя. Этот способ взаимоотношений по исполнению похож на первый вариант, только без составления отдельных бумаг. Законодательству такой вид расчётов не противоречит.
Все моменты, которые касаются финансовых отчислений, должны быть чётко прописаны в соглашении, чтобы в дальнейшем не возникали споры и разногласия.
Не важно, каким вариантом воспользуются стороны при определении вида расчётов за коммуналку, ясно, что расходы возлагаются на нанимателя помещения. Несвоевременная оплата грозит дополнительными затратами на возмещения пени и плохой репутацией, как арендатора.
